La chute vertigineuse des ventes de propriétés construites (maison, appartement, condominium, immeuble commercial) aux Etats-Unis est la conséquence de la déflation du marché de l'immobilier, pris par un phénomène de retour de bâton sur la face des agences de financement comme Freddie Mac et Fannie Mae.
Ces deux agences qui sont des Government Sponsored Enterprises (Entreprises parapubliques) opèrent dans le domaine de l'assurance et la réassurance des contrats de mortgage détenus par les prêteurs privés qui les financent, à titre habituel. Elles ont aussi, pendant longtemps, conservé un portefeuille de prêts caractérisé par des problèmes récurrents de paiements des traites. Les détenteurs de contrats de financement (mortgagors) qui ne pouvaient les honorer ont tout simplement arrêté de payer. La crise économique marquée par des licenciements massifs dans tous les secteurs, privé et public, a déclenché cette avalanche de pertes de ressources financières qui auraient permit, si elles étaient disponibles, de renflouer les institutions financières spécialisées dans le financement de l'acquisition de propriétés immobilières ; les débiteurs pouvant solliciter, à tout moment, un refinancement dans le cadre d'un equity-loan program : l'ultime garantie de la valeur de la propriété qu'ils pouvaient trouver auprès des prêteurs et qui est source de quiétude financière pour l'Américain, toutes couches sociales confondues.
Le système fonctionnait bien tant que Freddie Mac et Fannie Mae pouvaient rassurer les prêteurs contre les risques de default (cessation de paiement, crédit impayé). Le nombre de comptes qui étaient dans cet état d'incertitude n'étaient point importants par rapport à celui des comptes en bonne santé. La machine n'était pas menacée dans son fonctionnement et sa productivité financière. Nul ne pouvait penser à son emballement, puisque les investissements dans l'immobilier se portaient très bien dans la mesure où les actions se monnayaient avec des marges bénéficiaires consistantes, dans un marché financier international ouvert aux subprimes américaines. Cependant, l'absence d'une réglementation spécifique dans ce marché où le rythme des transactions sur ces valeurs qui n'étaient en fait que des dettes, pour la plupart échues et non encore payées aux prêteurs, a pris de court, comme un tsunami, tout le système financier américain, et par ricochet tous les marchés boursiers, à travers le monde. Ceux qui disposaient d'un portefeuille significatif de ces valeurs immobilières, parfois fictives (on parle de personnes disparues qui auraient eu des dossiers actifs dans certaines agences de mortgage) ont été frappés de plein fouet par le séisme financier intervenu à Wall Street.
Le même phénomène semble être à l' origine de la crise de 1929. En effet, vers le milieu des années 1920, le système financier américain venait de trouver un palliatif à la faiblesse de la demande dans le secteur de l'immobilier. C'est ainsi que les banquiers sont arrivés à une approche qui consistait à élargir le marché du prêt bancaire à la majorité des américains, en développant le système du crédit aux ménages qui devait permettre à la majorité des américains de réaliser le rêve symbolique qui est l'acquisition d'une maison. A partir de 1928, l'essoufflement du marché financier redevable en partie aux cessations de paiement massives dans l'immobilier était notable. La plupart des valeurs qui s'échangeaient sur le marché bousier, n'étaient que des bombes à retardement, du fait de leur surévaluation soutenue par la constance des transactions et dopée par une rentabilité factice et trompeuse.
La crise de 1929, vint, comme aujourd'hui celle de 2008, mettre brutalement un terme à ces empires financiers construits sur une promenade insensée avec le risque. Comme toujours, aussi bien les investisseurs que les détenteurs de mortgage devaient payer le prix ultime : la perte d'un portefeuille ou celle d'une maison dont la valeur vénale est largement inferieure aux prix (principal et intérêt) de la dette contractée. Même si des mesures gouvernementales prises dans le sens de la réduction du taux d'intérêt jusqu'à 1%, à l'époque, ont été prises pour encourager l'achat de bien immobilier, dans une économie complètement dévastée par les incohérences de la bourse, le secteur était encore sous l'emprise de la crise.
La complexité du système aventurier du crédit score est qu'il repose sur un postulat qui parait convainquant mais qui, en réalité, est audacieusement absurde. Il part, en fait, du principe que l'acheteur d'un bien immobilier, en Amérique, est un miraculé du système capitaliste qui a réussi, a réaliser presque l'impossible en s'engageant dans un contrat de financement d'acquisition d'une propriété a usage d'habitation. Dopé par la fierté d'avoir accompli ce que la majorité des citoyens convoite et qui constitue la réalisation du fameux American Dream, l'acquéreur fera en sorte de le maintenir en s'acquittant, à temps, de ses paiements ; lesquels doivent être réguliers et fait à date échue, si l'on veut éviter la procédure de forclosure (réalisation judiciaire de l'hypothèque) qui est traumatisante pour tout américain. Dѐs lors, diverses techniques de financement ont foisonné dans le marché immobilier, très sophistiqués dans leur confection, qui affichent une audace sans commune mesure avec les conséquences du risque et dans un environnement qui était dépourvu de réglementation spécifique pour l'échange de ces valeurs connues sous le vocable de subprimes. Elles étaient attractives d'autant plus que les critères d'obtention d'un crédit bancaire avaient été sacrifiés, dans la plupart des dossiers de demande de prêts. Le credit score de nombreux américains (pris au sens large), qui détermine la capacité de paiement des débiteurs, calculée avec des paramètres divers qui présentent ceux-ci dans leur existence en tant qu'agents économiques, s'est détérioré de manière dramatique au cours de ces huit dernières années.
De plus, la majeure partie de la dette immobilière globale est entre les mains d'un consortium de banquiers et d'investisseurs de premiers rangs appelé Giant Global Pool of Investors. Les créanciers devenus nerveux à cause des taux élevés de delinquency (arriérés) dans leur portefeuille, rechignent à rallonger des fonds et accroissent les taux d'intérêts, dans certains cas de prêt à long terme.
Le résultat on le connait ; la contraction de l'offre financière sur le marché, consécutive au crash de Wall Street a précipité la débâcle et mis à nu les facteurs qui y ont contribuée, le plus évident étant le sacrifice de la rigueur pour le gain financier réel et rapide, au niveau du marché boursier. Il a fallu que le gouvernement fédéral vienne à la rescousse de ces deux géants de l'immobilier américain, Freddie et Fannie, pour éviter de justesse leur faillite dont les conséquences auraient pu être plus dramatiques.
Les chiffres publiés la fin de l'année 2008 montrent l'ampleur du désastre qui continue de se manifester, à travers tous les Etats-Unis, par les foreclosure en cascade.
En même temps, la baisse substantielle des ventes de maisons construites continue de pousser les promoteurs à entamer une procédure de faillite. Selon la National Association of Realtors (l'Association Nationale des Agents immobiliers), elle est de 8,6% depuis le mois d'Octobre 2008. L'ensemble des transactions au sein de l'Union a chuté de 17% au cours du seul mois de Novembre 2008. Alors que le prix de vente moyen, a plongé de 13%, à 181,300 dollars. « Le plus grand déclin depuis 40 ans, selon les archives » de l'Association, disent les agents immobiliers.
Même si les transactions augmentent, dans certaines mégapoles (Las Vegas et Los Angeles) pourtant laminées par les saisies immobilières, le reste du pays est entrain de sombrer. La baisse des taux de financement qui tournent, désormais, autour de 5% et qui offre pourtant une belle opportunité de refinancement, n'a pas convaincu les Agents immobiliers dont le scepticisme est maintenu par une économie nationale en récession, marquée par des centaines de milliers de pertes d'emplois, par mois (524,000 en prévision pour le mois de Janvier 2009).
Quelles opportunités offre, malgré tout, le marché de l'immobilier aux Etats-Unis, dans le contexte actuel, en dépit de la sévérité des pertes enregistrées dans le secteur ?
Il faut tout d'abord tirer des enseignements de cette aventure dans laquelle les propriétaires immobiliers sont les plus grands perdants, après que la clameur des imputations de responsabilité a baissé d'intensité et que les analystes les plus chevronnés de Wall Street aient baissé le rideau (temporairement) sur ce qui constitue, d'après eux, la plus grande catastrophe immobilière de l'Histoire des Etats-Unis.
Le crédit est devenu difficile d'accès, même si le Congrès a adopté, le 23 Juillet 2008 la loi dénommée Housing and Econmy Recovery Act ( H.R 3221), promulguée par le Président Bush , le 30 Juillet, et qui avait pour but de stimuler le secteur en réduisant les taux d'intérêt à un niveau abordable, aussi bien pour les nouveaux acheteurs que pour les actuels propriétaires qui désirent solliciter, auprès d'autres prêteurs que leur propre banque, le refinancement de leur mortgage , avec des montants soutenables pour le paiement mensuel de la dette.
Selon Freddie Mac, les taux de financement de l'immobilier ont baisse de 1,3% depuis le mois d'Octobre 2008. Pour un emprunt d'un montant de 200.000 dollars, cela se traduit par une épargne de 170 dollars sur le montant du paiement mensuel.
Les demandes de financement immobiliers sont à leur même niveau d'il y a cinq ans, comme l'annonce la Mortgage Bankers Association ; même si il y'a eu un accroissement notable des requêtes dans les derniers mois, elle concerne pour 80% des demandes de refinancement, à la faveur de la loi nouvelle.
Malgré tout, le taux de financement effectif a plongé à son niveau le plus bas depuis Avril 1971, époque à laquelle, Freddie Mac a commencé à mettre en place une banque de données dans ce secteur de l'économie américaine.
Il est évident que la nouvelle loi offre une belle opportunité aux requérants qui peuvent prouver une certaine solvabilité, déterminée par des actifs et autres types d'épargnes et une équité réalisable sur leurs propriétés immobilières. Par contre, ceux qui sont en danger de saisie sont peu favorisés par les prêteurs, du fait d'une solvabilité douteuse, conduisant à un accroissement des cessations de paiements.
Le taux d'intérêt moyen fixe, pour un financement de 30 années, a connu une réduction sensible depuis le mois de Septembre 2008.Il est passé de 5,14% moyen à 4,3% a la fin de l'année 2008. Cette baisse n'est pas significative (moins d'un point) ; elle augure, cependant, de la tendance à voir ce taux plonger à 3%, au courant de l'année 2009. Une vraie aubaine pour les nouveaux acheteurs.
Parmi les dispositions innovantes dans cette loi, figurent celles relatives a l'établissement d'un système fédéral de gestion des données des requérants, parallèle, pour contrôler les agences de mortgage devenus publics (Freddie et Fannie, par exemple) et les prêteurs prives, visant à détecter très top les tentatives de fraudes. Il s'y ajoute des règles relatives, entre autres, à l'obtention d'une licence d'exercer après une formation minimale requise dans la profession.
La nouvelle loi a, également, modifié le système de taxation des ventes de résidence principale ou secondaire. Les incitations fiscales qui s'appliquaient aux cessions entre vifs , d'un montant de 250.000 dollars pour une personne seule et 500.000 dollars pour les couples, pourront être allouées lors d'une vente de propriété à usage d'habitation principale ou de propriété qui était donnée à bail et finalement reprise à usage d'habitation. Ces incitations étaient, rappelons-le, exclues sous l'empire de l'ancienne loi, pour les ventes de résidence principale.
Quant aux acheteurs, il leur sera alloué un crédit d'impôt de 7,500 dollars pour toute transaction intervenue entre le 1er Janvier et le 30 Juin 2009. Ce crédit d'impôt est une sorte de prêt, sans intérêt, bonifié par la Federal Housing Administration (FHA), remboursable sur une période de 15 ans.
De plus, des déductions d'impôts fonciers dans les déclarations de l'année 2008 sont autorisées par la loi, pour alléger la pression fiscale sur les propriétaires.
Les propriétaires sur qui pèse le risque de forclosure n'ont pas été oubliés par le législateur américain. En effet, la FHA va développer un programme de refinancement des mortgage ayant des difficultés spécifiques liées aux subprimes pour leur éviter la procédure de réalisation de leur hypothèque. Signalons que plus de 700,000 ménages sont menacés par la perte de leur maison.
Les prêteurs devront, dans le cadre de ce programme, accepter de réduire le montant de leur prêt a 90% de la valeur de la propriété, estimée par un expert immobilier. Ainsi les requérants qualifiés (en fonction des critères définis) pourront avoir des prêts garantis par la FHA pour un mortgage de 30 ans à taux fixe. Une enveloppe de 300 milliards de dollars est mise à la disposition des propriétaires qui désirent refinancer leur prêt initial d'acquisition. Les Banques ont même été vivement conseillées de compromettre sur les prêts encours et éviter, ainsi, les aléas de pertes financières lors de la réalisation de l'hypothèque quand on sait que le prix payé par le dernier enchérisseur lors de l'auction (vente aux enchères publiques) est souvent inferieure à la valeur vénale de la propriété. Ce qui peut être à leur avantage, dans la mesure où elles n'ont aucune expérience dans la gestion immobilière (property management). Leur situation de créancier privilégié ne leur éloigne pas le spectre d'une mauvaise affaire, dans le contexte actuel.
Le marché de l'immobilier américain est certes dans une mauvaise passe, exacerbée par la récession et le rétrécissement du crédit qui en est la conséquence immédiate. Les transactions (vente, achat et échange) sont à leur plus bas niveau, depuis plus de trente ans. Les cessations de paiements foisonnent sur toute l'étendue du territoire américain. Les prêteurs tentent, comme ils peuvent, de sauver ce qui reste de leurs actifs immobiliers. De nombreuses familles sont dans le désarroi, à l'idée de perdre ce qui faisait leur raison de vivre, leur rêve de tous les jours : avoir un toit, à soi, après des années de dur labeur. Le rêve a été quelque part brisé par un système nébuleux et complexe, chantre du capitalisme pur et dur, dans lequel la recherche effrénée du gain facile est le moteur de toute action, surtout lorsque la réglementation et la régulation nécessaire sont déficientes voire absentes.
Malgré tout, les autorités américaines, conscientes de l'ampleur du désastre, forgée par l'histoire des débâcles de Wall Street, ont su prendre, à temps, les mesures qu'elles ont jugées opportunes pour renverser la tendance. L'administration Obama a déjà montre sa détermination à juguler le mal et faire en sorte que les propriétaires qui sont dans de bonnes conditions de solvabilité (un bon credit score) puissent sauver leur patrimoine immobilier, en sollicitant un refinancement garanti par la FHA. Elle demeure convaincue que les autres qui ne sont pas de meilleure fortune et qui risquent de perdre leur maison, dans une procédure de forclosure puisse bénéficier d'un ultime plan de sauvetage avec la collaboration intéressée des banquiers de premier rang et autres prêteurs secondaires sur le marché financier américain.
En définitive, les expatriés propriétaires, comme les citoyens américains, ont une chance de remettre de l'ordre dans leurs affaires immobilières, s'ils peuvent prendre en compte l'information qui est disponible pour mieux réorganiser leur mortgage dans le cadre des programmes de refinancement, mis en place par la loi H.R 3221 et conduits par la FHA.
Investir dans l'immobilier aux Etats-Unis est, de nos jours, une opportunité indéniable, en terme de rentabilité, dans le property management pour la location, dans la mesure où le portefeuille de propriétés en danger de réalisation hypothécaire est très fourni dans le contexte actuel des cessations de paiement tout azimut et que les ménages qui ne pourront pas sauver leur mortgage, du fait d'une solvabilité peu crédible, iront certainement louer ne serait ce que d'avoir un toit au dessus de leur tête.
Cheikh Sidya Diouf
Conseil juridique
ACAD Virginie
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