«A Daga-Kholpa, nous menons un processus très itératif et flexible pour y ériger une ville desservant au mieux les besoins des riverains et des futurs résidents…»
Lors du conseil des ministres tenu le 20 avril passé, le Président Macky Sall a demandé au gouvernement d’intensifier, en accord avec les institutions financières, le processus de facilitation du financement des programmes de logements. Macky Sall a par la même occasion, instruit le gouvernement d'accompagner la Société d'aménagement foncier et de rénovation urbaine (Safru). A la tête d’une équipe jeune comme lui, avec une moyenne d’âge de 38 ans, son directeur général Maïssa Mahécor Diouf a abordé, avec Libération, plusieurs questions relatives à l'aménagement du foncier non sans livrer des détails sur les travaux d’aménagement à Daga-Kholpa qui devraient démarrer début 2023.
La loi du 1er juillet 2020 autorise la prise de participation de l’Etat dans la Safru. Pouvez-vous expliquer pourquoi la création d’une société d'aménagement foncier ?
La décision de créer une société d’aménagement foncier a été prise pour apporter une réponse structurelle à la dégradation de l’espace urbain depuis quelques années, mais également pour rentrer dans une ère de renouveau urbain grâce à un instrument opérationnel de mise en œuvre des politiques publiques en matière d’urbanisme et d’habitat.
Face à une urbanisation accélérée et spontanée ayant comme corollaires une paupérisation des populations issues de l’exode rural et l’apparition de bidonvilles ; face au déficit de production en logements, et à la forte demande additionnelle annuelle ; face à la problématique des inondations récurrentes causées en partie par une viabilisation insuffisante des logements commercialisés par des promoteurs privés, quelquefois même dans des zones non aedificandi ; le Chef de l’etat a décidé de mettre en place le Programme zéro bidonville ( Prozebid ), qui se décline, sur le volet habitat social, en «projet 100 000 logements » qui est un dispositif de promotion de l’accès à un logement décent à un coût abordable.
Si la stratégie présidentielle de production de logements sociaux a été, depuis 2016, avec l’adoption de la loi d’orientation de l’habitat social, clairement définie, il faut reconnaître que sa mise en œuvre s’est heurtée à plusieurs écueils parmi lesquels l’inexistence d’un écosystème de la construction assez solide pour accompagner la production massive de logements, la maîtrise insuffisante de la problématique foncière, la cherté des coûts d’aménagement et la faiblesse, voire l’irrégularité, des revenus des primo-accédants relevant des couches sociales. Par ailleurs, l’opérationnalisation des politiques d’urbanisme et d’habitat présente, depuis quelques années des difficultés du fait de l’absence, dans le paysage institutionnel, d’un aménageur public, structure qui joue le rôle d’«ensemblier » dans la mise en œuvre opérationnelle de la planification territoriale et urbaine, et des politiques sectorielles permettant de fournir des services urbains aux citoyens. Pour les lever, l'État se devait de trouver des mécanismes innovants favorisant la mise en place de nouvelles cités et des zones d’habitat viables, résilientes, dans lesquelles seraient proposés des logements sociaux à des conditions et à des coûts accessibles aux demandeurs.
Pour ce faire, il a choisi de s’inspirer d’expériences réussies ailleurs consistant à adopter un modèle de financement innovant basé sur la valorisation foncière, afin d'obtenir des ressources permettant de financer les travaux d’aménagement et d’équipement. La Safru Sa, «Société D'aménagement Foncier Et de rénovation urbaine», société anonyme à participation publique majoritaire est née ainsi, avec comme missions d’assurer l’aménagement foncier des sites devant abriter les programmes immobiliers de l’etat et des collectivités territoriales, et de contribuer aux opérations de rénovation et de restructuration urbaine.
En d'autres termes, la Safru a été créée pour lutter contre la bidonvilisation de notre pays à travers des actions volontaristes à la fois préventives et curatives. Les actions préventives consistent à promouvoir l'émergence de nouvelles zones urbaines, notamment au niveau des pôles urbains dans lesquels l’Etat lui confie l’aménagement et le développement, en respectant les standards modernes en matière d’urbanisation et de développement durable ; mais également pour participer à l’accélération de la production de logements en mettant à la disposition des promoteurs un foncier aménagé à moindre coût.
Les actions curatives comprennent, elles, la re- structuration et la rénovation des zones précaires et quartiers spontanés des bidonvilles.
Où en êtes-vous depuis la création de la Safru ?
Dans un premier temps, nous avons d’abord tenu, avant le lancement des activités opérationnelles, à ce que la Safru soit dotée d’outils de gouvernance validés par son conseil d'administration, notamment un comité d’audit et un comité d’investissement.
Un plan stratégique de développement est à l’étude. Ensuite, sur le plan opérationnel, bien que récemment créée, en tant qu’entité? parapublique dédiée à la conduite des opérations d’aménagement et de développement des pôles urbains, l’équipe exécute actuellement pleinement les différentes tâches relevant de l’aménageur : programmation urbaine, conduite des études, travaux de viabilisation et d’aménagement, entre autres. La Safru, à l’heure actuelle, pilote deux grandes opérations d’envergure confiées par l’État, en l’occurrence l’aménagement et le développement de la nouvelle ville de Daga-Kholpa (pôle urbain) et la viabilisation des sites mis à la disposition de l’État par des promoteurs privés sénégalais pour la réalisation du projet 100 000 logements.
Comme vous le savez, les coûts de viabilisation des programmes d’habitat sont extrêmement élevés, et peuvent sembler superflues pour de l’habitat social sous nos contrées, alors que leur maîtrise est un enjeu majeur. Or, toutes les couches et catégories sociales sont d’égale dignité. L'État a le devoir de leur fournir, de manière équitable, un accès à un cadre de vie décent et fonctionnel, même dans un contexte de crise économique profonde et de raréfaction de ressources publiques. Aussi, à travers la Safru, un changement de paradigmes permettant l’amorçage d’un cercle vertueux du financement de l’aménagement et de l’équipement des nouvelles zones d’habitat, développées notamment pour la production de logements sociaux abordables s’est opéré, aussi bien dans l’approche que dans le montage financier des projets.
Il s'agit désormais de mettre à profit les patrimoines fonciers et immobiliers de l'État, en les valorisant, puis en injectant cette valeur induite, donc les recettes d’aménagement, dans les dépenses pour les opérations d’aménagement suivantes. Sous ce rapport, la Safru a bénéficié, dans le pôle urbain de Daga Kholpa qui fait environ 4000 hectares, d’une cession par l’État d’une assiette foncière de 1100 hectares qu'elle est chargée d'aménager, d’équiper et de développer en ville moderne, durable, résiliente, et accueillante pour toutes les couches et catégories de populations.
Pour justement assurer la maîtrise foncière, le déroulement correct de l'opération et créer de la valeur manière progressive, l'opération a été «phasée» sur les plans spatial et temporel. Les efforts de nos collaborateurs se concentrent actuellement sur une phase pilote de 400 hectares, l’équivalent des Parcelles assainies en termes de superficie, à aménager et développer dans les cinq ans. Concernant le projet 100000 logements, la Safru, qui est chargée de la viabilisation des sites éligibles, a entamé les travaux d’aménagement des Vrd sur une assiette totale de 104 hectares répartis sur 06 sites dont deux sites situés à Bambilor, un à Kébémer, un à Fatick et deux autres à Kaolack. Cette montée en puissance de la Safru va s’intensifier dans les prochains mois, avec le démarrage des travaux d’aménagement à Thiès, Diourbel et Kaffrine, entre autres.
Pourriez-vous revenir plus amplement sur les travaux que vous menez en dehors des pôles urbains ?
Oui, évidemment. Comme nous l’avons évoqué, par ailleurs, la Safru Sa est chargée de l’aménagement en Vrd des sites que lui confie l’État aussi bien dans le cadre du projet 100 000 logements, avec le ministère de l’Urbanisme, du Logement et de l’Hygiène publique, que dans le cadre de la concrétisation de ses engagements spécifiques avec les partenaires sociaux ou avec les populations impactées.
Elle peut également intervenir pour le compte d’une collectivité territoriale dans le cadre du développement d’un programme d’habitat porté par cette dernière. La Safru effectue, à cet effet, la conduite de toutes études préalables et l’exécution des travaux de terrassement, de voirie, de drainage des eaux pluviales, d’assainissement des eaux usées, d’adduction en eau potable, d’électrification, d’aménagement paysager jusqu’au niveau tertiaire avec la desserte de chaque unité d’habitation. La réalisation de ces projets impose donc l’exécution complète des travaux de viabilisation depuis la libération d’emprises foncières pour le raccordement aux réseaux existants hors sites, que les travaux in situ et nécessitant la prise en charge financière de toutes les questions liées aussi bien à la conduite d’études, de travaux et démission de supervision et de contrôle visant à assurer la qualité des travaux livrés par les entreprises chargées de l’exécution de travaux Vrd.
Dans ce cadre, nous avons un stock d’une quinzaine de sites devant faire l’objet d’aménagements spécifiques portant globalement sur une superficie totale dépassant les 1000 hectares. A ce jour, nous comptabilisons treize conventions de partenariat et contrats d’objectifs augmentés de celles découlant d’engagements spécifiques de l’État, mais rentrant dans le champ de l’habitat social, notamment celui du site affecté aux impactés de l’affaire Namora à Daga-Kholpa et, ceux des Syndicats d’enseignants à Déni Biram Ndao/Rufisque et Kantène / Ziguinchor.
Dans la plupart des sites, dont les travaux ont démarré, en ce qui concerne le revêtement des couches supérieures de voiries, nous nous évertuons, tant que les résultats des études techniques d’exécution le permettent, à privilégier le pavage, fortement pourvoyeur d’emplois. Ce choix nous permet de recruter sur les chantiers que nous conduisons la jeune main d’œuvre locale qui souvent est qualifiée pour exécuter ce type de travaux.
Comment se déroule le processus d’aménagement du pôle urbain de Daga-Kholpa ?
Nous menons actuellement un processus très itératif et flexible pour arriver à ériger une ville desservant au mieux les besoins urbains des communautés riveraines et des futurs résidents et usagers. Vous n’êtes pas sans savoir que ce pôle est le barycentre d’une zone de développement économique très dynamique, qui est le triangle Dakar-Thiès-Mbour, et comprenant en son sein plusieurs projets d’équipements structurants dont l’Aibd, le Port de Ndayane, la Zone économique spéciale intégrée, le Ter, pour ne citer que ceux-là.
Toute cette zone est donc sujette à une forte pression foncière et spéculative à l’heure actuelle. Il en résulte un fort enjeu de maîtriser le foncier et de juguler les dynamiques spéculatives, tout en évitant le développement urbain spontané dont les effets induits accentueraient les engorgements qu’on connaît actuellement dans la capitale dakaroise. En outre, le Pôle urbain inclut dans son périmètre l’existence de villages, dont certains sont séculaires, mais pratiquement dénués de tous services socio-économiques de base. L'Etat a pris l’option de tous les préserver, sans déplacement de population , de leur affecter des zones d’extension pouvant accueillir une population supplémentaire sur au moins 100 ans, et de les restructurer pour les mettre à niveau.
Le projet pilote de 400 hectares bénéficie du concours financier de la Banque mondiale, qui prend extrêmement au sérieux les intérêts des populations impactées par la réalisation de projets de l'Etat. A ce titre, plusieurs études de sauvegarde environnementale et sociale ont été menées de manière itérative avec les études d’exécution, en l’occurrence une évaluation sociale, une étude d’impact environnemental et sociale et un cadre de gestion environnemental et social, un plan d’action de réinstallation et un cadre de politique de réinstallation, -même s’il n’y a pas de réinstallation à proprement parler-, un plan de restauration des moyens de subsistance, un plan de mobilisation des parties prenantes, un plan de gestion de la main d’œuvre, entre autres.
Parallèlement, la Safru a tenu plusieurs rencontres avec aussi bien les équipes municipales concernées, qui sont Diass et Yenne, qu’avec les notables et chefs religieux des différents villages, mais également le collectif de défense des intérêts des populations. Ces rencontres ont permis de proposer un programme d'ingénierie sociale qui vise l'inclusion sociale, économique et financière des populations dans le projet, en plus de mesures de sauvegarde et de compensation.
Des visites in situ seront organisées sous peu, afin de proposer tout le package aux communautés et recueillir leurs attentes vis-à-vis du projet, ce qui nous permettra de les prendre en charge au mieux dans le design du projet. Il faut juste rappeler que le processus de concertation a débuté dès 2014, lors de l’élaboration du Plan d’urbanisme de détail du Pôle. Des rencontres se sont tenues jusqu’en début de 2021 et ont été stoppées du fait de mesures restrictives prises avec la pandémie de la Covid-19.
Le programme d’aménagement de la zone prioritaire est bien avancé, les études d’exécution pour l’aménagement et l’équipement sont en bonne voie et devraient permettre le démarrage des travaux au plus tard en début d’année 2023. A terme, sur cette assiette seront érigés des zones d’habitation, des zones d’activités industrielles et commerciales génératrices d’emplois et des équipements publics et de loisirs pour donner corps au concept du « xey deuk» ou « vivre et travailler sur place ». Si le calendrier est tenu, au plus tard en début de l’année 2023, l’on pourrait démarrer les travaux de viabilisation qui seront suivis sans attendre par la construction des logements et leur affectation aux acquéreurs déjà identifiés.
Quelle ambition avez-vous pour cette nouvelle ville de Daga-Kholpa ?
A l’aube de la publication du dernier rapport extrêmement alarmiste du Groupe d’experts intergouvernemental sur l’évolution du climat (Giec), nous ne pouvons avoir pour cette ville une autre ambition que celle de la durabilité, face à l’alerte lancée et au très court répit dont nous disposons pour faire migrer nos pratiques vers du « tout-durable ». Il est heureux d’ailleurs que nous ayons déjà imprimé dans toute la planification cette approche durable, dans une logique d’abord de bien être des futurs usagers, puis d’attractivité et de compétitivité ; et que nous ayons reçu le soutien de l’État et de la Banque mondiale à cet effet, exprimé dans le Plan d’engagement environnemental et social.
Un dispositif à 360 degrés est en train d’être co-construit avec toutes les partie prenantes, allant de la réservation d’une importante superficie en espaces verts, à la construction de logements verts, la construction de bâtiments et d’édifices publiques à faible carbone, de l’utilisation de solutions de drainage et d’assainissement basées sur la nature permettant la réutilisation des eaux collectées pour l'entretien des espaces verts, du développement d’une mobilité douce, j’en passe.
Après la planification se pose toutefois le défi de la réalisation, de la fourniture de services adaptés et des usages. Sa réussite suppose alors l’implication de tous les acteurs : Etat, collectivités territoriales, promoteurs, concessionnaires, communautés à la base, partenaires techniques et financiers mais également le choix des meilleures technologies et approches urbanistiques et architecturales soucieuses de la qualité de vie et de la préservation de l’environnement. Sur un autre registre, nous sommes à la veille de l’exploitation de nos ressources pétrolières et gazières.
Ces activités nouvelles, ces entreprises et populations nouvelles attendues, auront forcément un impact dans nos rapports avec la ville. L’exploitation qui se fera onshore et offshore augmentera de manière significative les émissions de Co2 dans les villes et l’espace urbain. Il s'agit donc de les préparer à les accueillir, de les rendre attractives, mais aussi résilientes. Précisément pour Daga Kholpa, il s’agit de capter et accompagner cette nouvelle économie urbaine, et proposer des espaces propices au développement de ces nouveaux secteurs d’activités émergents, pour une plus grande création de richesses et d’emplois, tout en favorisant au maximum les îlots de verdure pour capter le surplus d’émission de gaz à effet de serre.
Au-delà de la viabilisation et des pôles urbains, peut-on s’attendre à voir la Safru « construire des logements » ?
La Safru n’est pas strictement un « constructeur » mais est un développeur immobilier au sens de la loi d’orientation de l'habitat social, c’est-à-dire qu’elle est un opérateur qui est à la fois aménageur foncier, lotisseur et promoteur. De ce fait, conformément à ses statuts, la Safru est compétente pour construire des logements. Toutefois, nous préférons laisser ce champ aux constructeurs publics traditionnels que sont la Sicap et la Sn Hlm afin de les accompagner dans leurs efforts de revivification conformément aux directives du chef de l'Etat.
D’un autre côté, la Safru a également pour mission la rénovation urbaine. Il est totalement possible que la Safru puisse faire de l’aménagement et de la promotion immobilière sur des sites appartenant à l’etat en zone urbaine ou rurale, en friche ou en désuétude, mais toujours dans l’optique d'affecter les recettes issues de la promotion immobilière en toute équité, à l’aménagement de programmes d’habitat dont les couches vulnérables seraient les plus grands bénéficiaires.
Libération : Propos recueillis par Makhtar Fall
5 Commentaires
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Trop de littérature. Retenez sur terre !!!
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En Avril, 2022 (15:22 PM)-
Projet qui devait exister y a 30 ans. Mais Vaut mieux tard que jamais. Excellent projet.
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En Avril, 2022 (18:30 PM)Le Senegal
En Avril, 2022 (15:48 PM)-
Khadija Mahecor n'est qu'une blufferie. Khady Diop est son nom, fille d'un grand politicard
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{comment_ads}Khady Diop
En Avril, 2022 (17:19 PM)Participer à la Discussion